Fraude na compra de imóvel: como golpistas agem e como se proteger

A fraude na compra de imóvel costuma acontecer por escritura ou procuração falsa e por venda do mesmo imóvel a mais de um comprador. A melhor defesa é simples e está ao alcance de qualquer pessoa: consultar a matrícula atualizada do imóvel no cartório (que concentra toda a história da propriedade), verificar a autenticidade de procurações e obter certidões do vendedor antes de assinar e pagar. Entender que, no Brasil, a propriedade se transfere com o registro — e não com a escritura — é o ponto de partida para não cair em golpe.

Como os golpistas agem?

As modalidades mais comuns são:

• Escritura falsa: falsificação de documentos e da assinatura do verdadeiro dono para lavrar uma escritura de venda.
• Procuração falsa (uso de “laranja”): alguém se apresenta com uma procuração forjada para vender o imóvel “em nome” do proprietário.
• Venda em duplicidade: o mesmo imóvel é vendido a duas ou mais pessoas, geralmente antes de a primeira venda ser registrada.

Em todos os casos, o golpe se aproveita do desconhecimento do comprador sobre o que realmente garante a propriedade.

Por que o registro é decisivo?

No direito brasileiro, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro da escritura na matrícula, no cartório de registro de imóveis. A escritura, por si só, não basta. Por isso, em uma venda em duplicidade, fica com o imóvel quem registrar primeiro — e não quem assinou a escritura antes. Esse detalhe explica por que o registro deve ser feito o quanto antes e por que a matrícula é o documento mais importante de toda a operação.

Como se proteger: a verificação essencial

Antes de assinar qualquer contrato ou pagar sinal, vale percorrer um roteiro de verificação (a chamada due diligence):

• Matrícula atualizada: peça a certidão de matrícula recente no cartório de registro de imóveis. Ela mostra a cadeia de proprietários e eventuais ônus — penhoras, hipotecas, alienação fiduciária.
• Autenticidade da procuração: se o vendedor age por procurador, confirme a procuração no CENSEC e junto ao cartório de notas indicado.
• Certidões do vendedor: obtenha certidões nas Justiças (estadual, federal e do trabalho) e na Receita, para identificar ações e dívidas que possam atingir o negócio.
• Débitos que “seguem” o imóvel: confira IPTU e débitos condominiais — são obrigações que acompanham o imóvel (propter rem), e não apenas o antigo dono.
• Confirme a identidade do vendedor e desconfie de pressa, preço muito abaixo do mercado e exigência de pagamentos fora do comum.

O CNJ proibiu exigir certidões — isso me prejudica?

Em 2025, o CNJ decidiu que o cartório não pode exigir certidões negativas como condição para registrar a escritura — essa exigência foi considerada indevida. Atenção para não interpretar isso ao contrário: a decisão não diz que as certidões são inúteis. Pelo contrário — o comprador prudente deve obtê-las por conta própria, porque elas revelam riscos (dívidas, ações, penhoras) que podem comprometer o negócio ou até levar à perda do imóvel. O cartório não pode transformar a certidão em obstáculo ao registro, mas você deve usá-la como ferramenta de segurança.

E se a fraude já aconteceu?

A due diligence reduz muito o risco, mas não o elimina por completo. Consumada a fraude, a recuperação do imóvel ou do valor pago depende de ação judicial, que pode ser demorada e cujo resultado varia conforme as provas e a boa-fé das partes. Por isso, prevenir — verificando antes de pagar — é sempre o melhor investimento. Conheça nossa área de Imobiliário.

Fale conosco

Vai comprar um imóvel e quer segurança na verificação dos documentos? Fale conosco para um atendimento.

---

Este conteúdo tem caráter informativo e geral e não substitui a orientação jurídica para o caso concreto.