Como regularizar um imóvel sem escritura ou registro?
Usucapião extrajudicial em cartório e REURB são dois caminhos para regularizar imóveis. Veja como funcionam, as diferenças e o que a lei já permite.
Bruno Machado
Advogado · OAB/SP nº 360.883
É possível regularizar um imóvel sem escritura ou registro por dois caminhos principais, ambos sem necessidade de um processo judicial: a usucapião extrajudicial, feita diretamente no cartório de registro de imóveis, e a REURB (Regularização Fundiária Urbana), conduzida pelo município para bairros inteiros. Saber qual se aplica ao seu caso é o primeiro passo para transformar uma posse antiga em propriedade com matrícula em seu nome.
Por que regularizar?
Um imóvel sem registro em seu nome traz insegurança: dificulta a venda, impede o financiamento, complica a herança e expõe o ocupante a disputas. Regularizar significa levar a propriedade à matrícula no cartório, com segurança jurídica plena. E, hoje, boa parte desse processo pode ser resolvida fora do Judiciário.
Usucapião extrajudicial: como funciona?
A usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, com os requisitos previstos em lei. Desde o Código de Processo Civil de 2015, ela pode ser feita diretamente no cartório, pela via do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), regulamentada por provimento do CNJ.
O pedido, apresentado por advogado, costuma reunir:
- Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo e as características da posse;
- planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes;
- certidões dos órgãos públicos;
- documentos que comprovem a origem, o tempo e a continuidade da posse.
Um ponto importante e que gera muita dúvida: se o vizinho confrontante, depois de notificado, não se manifestar no prazo legal, esse silêncio é interpretado como concordância. Essa regra já está em vigor desde a Lei 13.465/2017 — não é proposta nem projeto. Isso destravou um dos maiores gargalos da usucapião extrajudicial, que antes dependia da assinatura de todos.
E se houver impugnação?
Se algum confrontante ou interessado impugnar o pedido, ou se o cartório tiver dúvida fundada, o procedimento extrajudicial é encerrado e remetido ao Judiciário. Ou seja: o caminho de cartório funciona para os casos consensuais e bem documentados; havendo conflito, a via judicial volta a ser necessária.
O que é a REURB?
A Regularização Fundiária Urbana (REURB), criada pela Lei 13.465/2017, é um instrumento coletivo: o município regulariza um núcleo urbano informal inteiro, expedindo títulos aos moradores. Há duas modalidades:
- REURB-S (Interesse Social): para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda. Os atos de registro são gratuitos para os beneficiários.
- REURB-E (Interesse Específico): para os demais casos, com custos a cargo dos beneficiários.
O resultado da REURB é a matrícula individualizada para cada morador — transformando uma ocupação informal em propriedade regular.
Usucapião extrajudicial ou REURB?
A diferença essencial é o alcance: a usucapião extrajudicial regulariza um imóvel específico, por iniciativa do interessado, no cartório; a REURB regulariza um bairro ou núcleo inteiro, por iniciativa do município. Em muitos casos, a escolha não é do morador isolado — depende de já existir, ou não, um programa de regularização na sua região. Para avaliar o caminho adequado, conheça nossa área de Imobiliário.
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Este conteúdo tem caráter informativo e geral e não substitui a orientação jurídica para o caso concreto.
Perguntas frequentes
Posso regularizar meu imóvel sem ir ao tribunal?
Sim. Pela usucapião extrajudicial (art. 216-A da Lei 6.015/73), o pedido tramita no cartório de registro de imóveis, com representação por advogado, sem necessidade de processo judicial.
O que é a ata notarial e por que ela é necessária?
É um documento lavrado por tabelião que atesta o tempo e as características da sua posse. É a peça central do pedido de usucapião extrajudicial.
E se o vizinho confrontante não responder à notificação?
O silêncio do confrontante notificado, no prazo legal, é interpretado como concordância. Essa regra já está em vigor desde a Lei 13.465/2017 — não é projeto.
Qual a diferença entre usucapião extrajudicial e REURB?
A usucapião extrajudicial é individual: uma pessoa regulariza seu imóvel no cartório. A REURB é coletiva, conduzida pelo município, e regulariza todo um núcleo urbano informal de uma vez.
Preciso de advogado na usucapião extrajudicial?
Sim. A lei exige representação por advogado no procedimento extrajudicial do art. 216-A.
Conteúdo informativo. Este texto tem caráter geral e não substitui a orientação jurídica para o caso concreto.