Paguei o imóvel todo e o vendedor não passa a escritura: o que fazer?
Vendedor que se recusa, sumiu ou faleceu sem outorgar a escritura: entenda a adjudicação compulsória — que desde 2022 pode ser feita em cartório — e o que você precisa provar para transferir o imóvel.
Bruno Machado
Advogado · OAB/SP nº 360.883
Você comprou, pagou tudo — e na hora de passar a escritura o vendedor se recusa, inventa desculpas, desapareceu ou faleceu. Essa situação, muito mais comum do que parece, tem solução específica no direito brasileiro: a adjudicação compulsória, que transfere a propriedade sem depender da vontade do vendedor. E uma mudança recente tornou o caminho bem mais curto: desde a Lei 14.382/2022 (art. 216-B da Lei de Registros Públicos), a adjudicação pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, com atuação de advogado. Este texto explica quando ela cabe, o que é preciso provar e como escolher entre a via de cartório e a Justiça.
A situação-tipo
O roteiro se repete há gerações: compra formalizada num compromisso de compra e venda (ou cessão de direitos), preço pago ao longo dos anos, posse tranquila — e a escritura “para depois”. Quando o comprador finalmente procura o vendedor, encontra recusa, silêncio, ou descobre que ele faleceu e os herdeiros não querem saber (ou pedem dinheiro novo para assinar).
O direito não deixa o comprador quitado na mão: quem pagou tem direito à transferência. A adjudicação compulsória é exatamente a execução forçada dessa promessa.
O que você precisa ter em mãos
O tripé da adjudicação:
- O contrato — promessa de compra e venda, cessão ou documento equivalente. Não precisa ter sido registrado;
- A prova da quitação — recibos, comprovantes bancários, termo de quitação. É o coração do caso: quem pagou tudo e prova, anda; quem pagou e não guardou nada, precisa reconstruir a prova por outros meios;
- A prova da recusa ou inércia — na via extrajudicial, o cartório notifica o vendedor (ou seus sucessores) para cumprir a obrigação em 15 dias; o silêncio ou a recusa abrem o caminho.
Somam-se as certidões de praxe e o ITBI — o imposto municipal de transmissão, que acompanha a transferência.
Cartório ou Justiça?
Cartório (art. 216-B): para os casos documentados e sem litígio real. É a via criada em 2022, conduzida por advogado perante o registro de imóveis do próprio imóvel. Vantagens: tramitação mais curta e sem audiências. Limite: se surgir oposição fundamentada do vendedor ou dos sucessores, o procedimento não se presta a resolver briga — o caso vai para o Judiciário.
Justiça: para os casos com conflito (vendedor que nega a quitação, herdeiros que disputam, contratos confusos) ou com prova de pagamento que precise ser construída (testemunhas, perícia). Mais longa, porém apta a resolver qualquer resistência.
A escolha não é de gosto — é de diagnóstico: a mesma documentação que instruiria o cartório revela, antes de protocolar, se a via extrajudicial tem chance de correr limpa.
E se nem o contrato existe?
Sem contrato escrito, a adjudicação fica difícil — mas o caso não morre. Posse antiga, mansa e contínua aponta para a usucapião, inclusive extrajudicial, em cartório. E quem está com contrato de gaveta ainda não quitado tem outras rotas. O importante é saber que para cada arranjo de papéis existe um caminho — o erro é deixar o tempo escolher por você.
Um alerta
Duas armadilhas comuns: pagar de novo para herdeiros assinarem o que a lei já obriga (às vezes é negociação legítima; muitas vezes, é desnecessário — avalie antes de abrir a carteira) e deixar para depois porque “ninguém está incomodando”. O vendedor que hoje só está sumido amanhã tem credores penhorando o imóvel que ainda está no nome dele — e o seu caso simples vira um litígio com terceiros.
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Este conteúdo tem caráter informativo e geral e não substitui a orientação jurídica para o caso concreto. A viabilidade da adjudicação — extrajudicial ou judicial — depende da análise individual dos documentos. Informações atualizadas até a data de publicação.
Perguntas frequentes
O que é adjudicação compulsória?
É o mecanismo que transfere a propriedade do imóvel para o comprador que quitou o preço, quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura, não é encontrado ou já faleceu. 'Compulsória' porque dispensa a vontade do vendedor: a transferência sai por decisão judicial ou, desde a Lei 14.382/2022, por procedimento direto no cartório de registro de imóveis.
Posso fazer a adjudicação sem processo judicial?
Sim. O art. 216-B da Lei de Registros Públicos, criado em 2022, permite a adjudicação compulsória extrajudicial no cartório do imóvel, com atuação obrigatória de advogado. O vendedor é notificado para cumprir a obrigação em 15 dias; não cumprindo nem se opondo de forma fundada, o procedimento segue. Havendo conflito real, a via judicial continua disponível.
O que preciso provar?
Essencialmente três coisas: o contrato (promessa de compra e venda ou cessão), a quitação do preço e a recusa ou inércia do vendedor (demonstrada pela notificação). Também entram certidões e o recolhimento do ITBI. A qualidade dos comprovantes de pagamento costuma ser o ponto decisivo.
E se o vendedor já morreu?
O pedido pode ser direcionado aos sucessores. A situação exige cuidados a mais — identificar os herdeiros, verificar o estágio do inventário do vendedor —, mas o falecimento não impede a adjudicação; apenas muda contra quem ela corre.
Perdi alguns recibos. Ainda dá?
Depende do conjunto. A quitação pode ser demonstrada por outros meios — extratos bancários, declarações, o próprio comportamento das partes ao longo dos anos. Quanto mais frágil a prova do pagamento, maior a chance de o caso precisar da via judicial. É análise documento a documento.
Quanto tempo demora?
A via extrajudicial, quando os documentos estão completos e não há oposição, é medida em meses. A judicial depende da vara e da resistência da outra parte. Não é honesto prometer prazo — mas é honesto dizer que a via de cartório, criada em 2022, encurtou muito o caminho dos casos bem documentados.
Conteúdo informativo. Este texto tem caráter geral e não substitui a orientação jurídica para o caso concreto.