O imóvel ainda está no nome de quem já morreu: como transferir?

Se a casa, o terreno ou o sítio da família ainda está no nome de alguém que já morreu — o pai, a avó, um tio —, o imóvel está, na prática, travado: não pode ser vendido de forma regular, não serve de garantia em financiamento, não pode ser doado nem formalmente alugado com segurança, e cada ano que passa torna a regularização mais cara e mais complicada. A saída é o inventário, com o registro da partilha na matrícula do imóvel — e, ao contrário do que muita gente imagina, em boa parte dos casos isso se resolve em cartório, sem processo judicial. Este texto explica por que o imóvel fica preso, o que muda com o tempo e por onde começar.

Por que o imóvel fica “travado”?

No Brasil, dono de imóvel é quem consta na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Quando o titular morre, a propriedade passa aos herdeiros no papel da lei, mas a matrícula continua exibindo o nome do falecido até que o inventário seja feito e a partilha registrada.

Enquanto isso não acontece:

• Venda regular, impossível — nenhum comprador bem assessorado (e nenhum banco) conclui negócio de imóvel em nome de falecido;
• Financiamento e garantia, bloqueados — o imóvel não serve para crédito;
• A “venda de gaveta” derruba o preço — imóvel irregular vale menos, às vezes muito menos;
• Conflitos familiares crescem no vácuo — quem mora paga o IPTU? Quem usa presta contas?

O custo silencioso de esperar

Esperar tem três preços, e os três aumentam com o tempo:

1. Multa do imposto. Em São Paulo, o atraso na abertura do inventário gera multa sobre o ITCMD — o imposto da herança. Já escrevemos em detalhe sobre quem paga o ITCMD, prazos e multas.
2. Herdeiros se multiplicam. Se um herdeiro falece antes da regularização, os herdeiros dele entram na conta — e o que era um inventário vira dois ou três, encadeados. Famílias que esperaram vinte anos às vezes precisam reunir dezenas de assinaturas de primos espalhados pelo país.
3. Documentos e provas se perdem — e cada pendência nova (uma certidão que não se acha, um herdeiro que não se localiza) adiciona etapa e custo.

Cartório ou Justiça?

Havendo consenso entre os herdeiros, o inventário pode ser feito por escritura pública em cartório — caminho em regra mais rápido. Desde as mudanças normativas do CNJ, até situações antes proibidas, como herdeiro menor de idade ou testamento, passaram a ser possíveis em cartório em certas condições. Explicamos os critérios de escolha em inventário judicial ou extrajudicial: qual escolher?.

Havendo conflito — sobre a divisão, sobre quem administra, sobre vendas feitas em vida —, a via é judicial.

E se o imóvel tiver outros problemas?

É comum que o inventário revele que o imóvel do falecido tinha as próprias pendências: construção nunca averbada, área da matrícula diferente da real, ou até ausência de registro (o falecido também “comprou de gaveta”). Nesses casos, a regularização é feita em camadas — às vezes antes, às vezes junto com o inventário. Temas que tratamos em outros textos: construção não averbada, área da matrícula diferente da real e imóvel sem escritura ou registro.

Como transferir o IPTU de quem já morreu?

Essa é uma das dúvidas mais buscadas, e vale separar duas coisas que costumam se confundir. Transferir o IPTU significa alterar o cadastro imobiliário da prefeitura: quem aparece como responsável e recebe o carnê. Transferir o imóvel significa mudar o dono na matrícula, no cartório de registro de imóveis. A primeira é administrativa e municipal; a segunda só acontece com o inventário e o registro da partilha.

O IPTU é imposto municipal, e a lei nacional permite à prefeitura cobrá-lo do proprietário, do titular do domínio útil ou de quem está na posse (art. 34 do Código Tributário Nacional). Por isso a maioria dos municípios aceita, mediante requerimento, trocar o responsável no cadastro para um herdeiro ou para “espólio de [nome]”, em geral com certidão de óbito, documento pessoal e matrícula. Cada cidade tem a própria regra e o próprio formulário — em Tatuí, a referência é a Secretaria de Finanças da prefeitura; vale consultar antes de reunir papéis.

Três cuidados:

• Pagar o IPTU não torna ninguém dono. O carnê no seu nome não substitui o inventário nem o registro.
• A dívida de IPTU acompanha o imóvel. O espólio responde pelos tributos devidos até a morte, e os herdeiros e o cônjuge meeiro respondem pelos tributos até a partilha, no limite do que receberem (art. 131 do CTN). Deixar acumular encarece o inventário.
• O ITCMD é outro imposto. O IPTU é da prefeitura e anual; o ITCMD é do Estado e incide uma vez, sobre a herança. Explicamos as regras e as mudanças recentes em ITCMD em São Paulo: o que muda com a LC 227/2026.

Marido faleceu: o imóvel passa automaticamente para a esposa?

Não automaticamente — e a resposta depende do regime de bens do casamento (arts. 1.658 e seguintes do Código Civil).

• Na comunhão parcial (o regime mais comum), o imóvel comprado durante o casamento pertence metade a cada um. A metade da viúva ou do viúvo é a meação: já era dela, não é herança e não paga ITCMD. A outra metade é a herança do falecido e vai para os herdeiros na ordem da lei (art. 1.829 do Código Civil) — em regra os filhos, e o cônjuge só concorre com eles quanto aos bens particulares.
• Na comunhão universal, a lógica da meação vale para todo o patrimônio.
• Na separação de bens, não há meação sobre o imóvel do falecido, e a participação do cônjuge na herança segue as regras do art. 1.829.
• Se não houver descendentes nem ascendentes, o cônjuge herda tudo (art. 1.838).

Em qualquer regime, a viúva ou o viúvo tem o direito real de habitação sobre o imóvel em que a família morava (art. 1.831), ou seja, pode continuar morando ali, independentemente da partilha. Mas a matrícula só muda com o inventário: a meação e a herança são formalizadas na mesma escritura de inventário (em cartório) ou no formal de partilha (judicial), e só então o registro passa a mostrar os nomes atuais. O caminho para escolher a via está em inventário judicial ou extrajudicial: qual escolher?.

Por onde começar: o levantamento

Antes de qualquer procedimento, reúna:

• Certidão de óbito do titular (e de outros falecidos na cadeia, se houver);
• Certidão de casamento do falecido (define a participação do cônjuge) e documentos dos herdeiros;
• Matrícula atualizada do imóvel (pede-se no cartório de registro de imóveis, inclusive online);
• Carnês de IPTU e, para imóvel rural, CCIR e ITR;
• Testamento, se existir (a busca pode ser feita no registro central de testamentos).

Com esse conjunto, um advogado consegue responder as três perguntas que definem tudo: qual via (cartório ou judicial), quanto custa (ITCMD, emolumentos e eventuais multas) e quanto tempo de forma realista para o seu caso — sem promessas genéricas.

Um alerta

Desconfie de atalhos: “procuração resolve”, “faz um contrato particular que vale”, “deixa no nome dele que ninguém mexe”. Procuração caduca com a morte de quem a deu; contrato particular não transfere propriedade; e a informalidade só transfere o problema — maior — para a próxima geração.

---

Atuamos com inventários e regularização de imóveis em Tatuí e região. Se a sua família tem um imóvel travado no nome de quem já se foi, agende um atendimento para avaliarmos o caminho e os custos do seu caso.

---

Este conteúdo tem caráter informativo e geral e não substitui a orientação jurídica para o caso concreto. Prazos, custos e viabilidade dependem da análise individual dos documentos. Informações atualizadas até a data indicada no topo.

Fontes: Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), arts. 34 e 131 · Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.658, 1.829, 1.831 e 1.838 · Lei estadual 10.705/2000 (ITCMD em São Paulo)