O imóvel ainda está no nome de quem já morreu: como transferir?

Se a casa, o terreno ou o sítio da família ainda está no nome de alguém que já morreu — o pai, a avó, um tio —, o imóvel está, na prática, travado: não pode ser vendido de forma regular, não serve de garantia em financiamento, não pode ser doado nem formalmente alugado com segurança, e cada ano que passa torna a regularização mais cara e mais complicada. A saída é o inventário, com o registro da partilha na matrícula do imóvel — e, ao contrário do que muita gente imagina, em boa parte dos casos isso se resolve em cartório, sem processo judicial. Este texto explica por que o imóvel fica preso, o que muda com o tempo e por onde começar.

Por que o imóvel fica “travado”?

No Brasil, dono de imóvel é quem consta na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Quando o titular morre, a propriedade passa aos herdeiros no papel da lei, mas a matrícula continua exibindo o nome do falecido até que o inventário seja feito e a partilha registrada.

Enquanto isso não acontece:

• Venda regular, impossível — nenhum comprador bem assessorado (e nenhum banco) conclui negócio de imóvel em nome de falecido;
• Financiamento e garantia, bloqueados — o imóvel não serve para crédito;
• A “venda de gaveta” derruba o preço — imóvel irregular vale menos, às vezes muito menos;
• Conflitos familiares crescem no vácuo — quem mora paga o IPTU? Quem usa presta contas?

O custo silencioso de esperar

Esperar tem três preços, e os três aumentam com o tempo:

1. Multa do imposto. Em São Paulo, o atraso na abertura do inventário gera multa sobre o ITCMD — o imposto da herança. Já escrevemos em detalhe sobre quem paga o ITCMD, prazos e multas.
2. Herdeiros se multiplicam. Se um herdeiro falece antes da regularização, os herdeiros dele entram na conta — e o que era um inventário vira dois ou três, encadeados. Famílias que esperaram vinte anos às vezes precisam reunir dezenas de assinaturas de primos espalhados pelo país.
3. Documentos e provas se perdem — e cada pendência nova (uma certidão que não se acha, um herdeiro que não se localiza) adiciona etapa e custo.

Cartório ou Justiça?

Havendo consenso entre os herdeiros, o inventário pode ser feito por escritura pública em cartório — caminho em regra mais rápido. Desde as mudanças normativas do CNJ, até situações antes proibidas, como herdeiro menor de idade ou testamento, passaram a ser possíveis em cartório em certas condições. Explicamos os critérios de escolha em inventário judicial ou extrajudicial: qual escolher?.

Havendo conflito — sobre a divisão, sobre quem administra, sobre vendas feitas em vida —, a via é judicial.

E se o imóvel tiver outros problemas?

É comum que o inventário revele que o imóvel do falecido tinha as próprias pendências: construção nunca averbada, área da matrícula diferente da real, ou até ausência de registro (o falecido também “comprou de gaveta”). Nesses casos, a regularização é feita em camadas — às vezes antes, às vezes junto com o inventário. Temas que tratamos em outros textos: construção não averbada, área da matrícula diferente da real e imóvel sem escritura ou registro.

Por onde começar: o levantamento

Antes de qualquer procedimento, reúna:

• Certidão de óbito do titular (e de outros falecidos na cadeia, se houver);
• Certidão de casamento do falecido (define a participação do cônjuge) e documentos dos herdeiros;
• Matrícula atualizada do imóvel (pede-se no cartório de registro de imóveis, inclusive online);
• Carnês de IPTU e, para imóvel rural, CCIR e ITR;
• Testamento, se existir (a busca pode ser feita no registro central de testamentos).

Com esse conjunto, um advogado consegue responder as três perguntas que definem tudo: qual via (cartório ou judicial), quanto custa (ITCMD, emolumentos e eventuais multas) e quanto tempo de forma realista para o seu caso — sem promessas genéricas.

Um alerta

Desconfie de atalhos: “procuração resolve”, “faz um contrato particular que vale”, “deixa no nome dele que ninguém mexe”. Procuração caduca com a morte de quem a deu; contrato particular não transfere propriedade; e a informalidade só transfere o problema — maior — para a próxima geração.

Agende um atendimento

Atuamos com inventários e regularização de imóveis em Tatuí e região. Se a sua família tem um imóvel travado no nome de quem já se foi, agende um atendimento para avaliarmos o caminho e os custos do seu caso.

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Este conteúdo tem caráter informativo e geral e não substitui a orientação jurídica para o caso concreto. Prazos, custos e viabilidade dependem da análise individual dos documentos. Informações atualizadas até a data de publicação.