Acquistare un immobile in Brasile da straniero: regole, due diligence e trascrizione

Un cittadino straniero può acquistare un immobile urbano in Brasile alle stesse condizioni di un brasiliano: nessun permesso di soggiorno, nessun visto, nessuna autorizzazione governativa. Non è nemmeno necessario trovarsi nel paese — l’acquisto può essere concluso da un avvocato munito di procura.

Due cose però cambiano. Il terreno rurale e i beni situati nella fascia di frontiera sono soggetti a restrizioni di legge. E una regola sorprende quasi ogni acquirente straniero: in Brasile firmare l’atto non La rende proprietario. La proprietà si trasferisce con la trascrizione. Questo articolo spiega che cosa è libero, che cosa è limitato e che cosa va verificato prima che si muova un euro.

Che cosa può comprare uno straniero senza restrizioni?

Immobili urbani: appartamenti, case, locali commerciali, terreni edificabili in area urbana. Non esistono restrizioni legate alla cittadinanza, né investimenti minimi, né autorizzazioni preventive.

I requisiti pratici sono pochi:

• Un CPF, il codice fiscale brasiliano. Si ottiene dall’estero, presso un consolato del Brasile. Senza di esso nulla procede.
• Un passaporto in corso di validità.
• Se si acquista tramite società, un CNPJ e un rappresentante residente in Brasile.

Va precisato che l’acquisto di un immobile non conferisce di per sé alcun diritto di soggiorno. La residenza per investimento immobiliare è una procedura distinta, con soglie proprie, e non è automatica.

Che cosa è limitato, e perché?

Il terreno rurale

La legge 5.709/1971 disciplina l’acquisto di immobili rurali da parte di stranieri, e la regola centrale viene spesso fraintesa:

• La persona fisica straniera residente in Brasile può acquistare terreno rurale, entro certi limiti.
• La persona fisica straniera non residente non può.

Per chi può acquistare, i tetti sono cumulativi: gli acquisti superiori a tre e fino a cinquanta moduli di sfruttamento indefinito dipendono da autorizzazione, con l’intervento dell’Istituto nazionale di colonizzazione e riforma agraria (INCRA); oltre quella soglia entra in gioco l’autorizzazione del Congresso. Esistono inoltre tetti territoriali: la superficie complessiva in mani straniere in uno stesso comune è limitata, e una sola cittadinanza non può occuparne l’intera quota.

Una società brasiliana controllata da stranieri è equiparata a straniera a questi fini: costituire una società locale non fa venire meno, da sola, la restrizione.

La fascia di frontiera

La legge 6.634/1979 qualifica come area di sicurezza nazionale una fascia di 150 chilometri lungo l’intero confine terrestre. Al suo interno diversi atti — tra cui l’acquisto di terreno rurale da parte di stranieri — dipendono dal previo assenso del Consiglio di difesa nazionale.

La fascia attraversa undici Stati e comprende comuni tutt’altro che remoti. Prima di firmare per un terreno nel Sud, nel Centro-Ovest o nel Nord, la prima domanda è se l’immobile ricada al suo interno.

Perché la trascrizione conta più dell’atto?

È il punto in cui l’acquirente straniero tende ad applicare le regole del proprio ordinamento.

In Italia la vendita immobiliare produce effetti traslativi tra le parti già con il consenso, e la trascrizione serve all’opponibilità ai terzi. In Brasile il meccanismo è diverso e più netto: l’articolo 1.245 del Codice civile stabilisce che la proprietà immobiliare si trasferisce tra vivi soltanto con la trascrizione del titolo presso la conservatoria.

Le conseguenze pratiche:

• Tra la firma e la trascrizione il venditore resta proprietario. Se in quella finestra viene citato in giudizio, l’immobile può essere aggredito dai suoi creditori.
• Un atto firmato e persino notarile, mai trascritto, Le dà un diritto di credito verso il venditore, non la proprietà del bene.
• L’espressione usata in Brasile è netta e conviene ricordarla: quem não registra não é dono — chi non trascrive non è proprietario.

Che cos’è la matrícula e che cosa deve mostrare?

Ogni immobile ha una matrícula: il suo registro individuale presso la conservatoria, che funziona come la biografia del bene. Proprietari, ipoteche, gravami, pignoramenti, servitù, cause — tutto viene annotato in sequenza e numerato.

La legge 13.097/2017 ha rafforzato notevolmente questo principio, con quello che la prassi brasiliana chiama concentração na matrícula: di regola, ciò che non risulta dalla matrícula non è opponibile all’acquirente in buona fede. Il registro è diventato il centro dell’operazione.

Il primo documento da procurarsi è dunque una visura di matrícula aggiornata — non una copia fornita dal venditore, ma una rilasciata di recente dalla conservatoria stessa.

Che cosa comprende davvero la due diligence?

Che cosa si verifica	Dove	Che cosa si cerca
Matrícula di recente rilascio	Conservatoria dell’immobile	Chi è realmente il proprietario; ipoteche, gravami, pignoramenti, cause
Certificati sull’immobile	Conservatoria e comune	Debiti del bene stesso, compresa l’imposta comunale (IPTU)
Certificati sul venditore	Giustizia federale, statale e comunale; giustizia del lavoro; registri dei protesti	Cause e debiti che possano rendere inefficace la vendita per frode ai creditori
Estratto del condominio	Amministratore	Spese arretrate, che seguono l’immobile e non il precedente proprietario
Stato civile del venditore	Stato civile	Se serve il consenso del coniuge perché la vendita sia valida
Confini e superficie	Descrizione catastale e, per il rurale, georeferenziazione	Se l’immobile sulla carta coincide con quello sul terreno
Destinazione urbanistica e permessi	Comune	Costruzioni non accatastate, agibilità, vincoli d’uso

I certificati sul venditore pesano quanto quelli sull’immobile. Una vendita compiuta da chi è già insolvente o soggetto a esecuzione può essere dichiarata inefficace come fraude à execução, e a rimetterci è l’acquirente che non ha verificato.

Un esempio pratico

Un acquirente italiano concorda l’acquisto di una casa a Praia do Forte, in Bahia. Il prezzo è pattuito, si firma un contratto privato e il denaro viene trasferito.

Da questa sequenza possono nascere due problemi. Primo: senza trascrizione non è proprietario, e nei mesi successivi una causa di lavoro contro il venditore colpisce la casa. Secondo: i fondi sono arrivati come un bonifico ordinario, senza un’operazione di cambio che li colleghi all’acquisto; anni dopo, al momento di vendere, non riesce a provare limpidamente il proprio costo di acquisto e rimpatriare il ricavato diventa una discussione con la banca.

Entrambi sono evitabili, ed evitarli costa meno che rimediarvi. L’ordine che funziona è: prima la matrícula e i certificati del venditore, poi un contratto che contenga le tutele, poi l’atto pubblico, poi l’ITBI, e infine la trascrizione — con l’operazione di cambio documentata lungo tutto il percorso.

Quali imposte e costi si presentano?

• ITBI, imposta comunale di trasferimento sul valore dell’operazione, con aliquota fissata da ciascun comune. La ricevuta è requisito per la trascrizione.
• Onorari notarili per l’atto pubblico e diritti di conservatoria per la trascrizione, secondo i tariffari statali.
• IPTU, l’imposta comunale annuale, dal trasferimento in poi.
• In una vendita successiva, l’imposta sulla plusvalenza, applicata in modo progressivo. Per un venditore non residente valgono regole di ritenuta, e l’acquirente o il rappresentante brasiliano del venditore possono esserne responsabili: ecco perché il costo di acquisto va documentato dal primo giorno.

Quali documenti servono?

• Passaporto in corso di validità.
• CPF (e CNPJ, se si acquista tramite società).
• Prova della residenza all’estero.
• Certificato di matrimonio, ove rilevante, con apostille e traduzione giurata.
• Una procura, se non sarà presente alla firma — si veda il nostro articolo su come rilasciare una procura dall’estero.

Qual è il passo pratico successivo?

Prima di qualsiasi pagamento, due documenti rispondono alla maggior parte del rischio: la matrícula di recente rilascio e i certificati sul venditore. Si ottengono in fretta, e sono ciò che separa un acquisto lineare da una lite che dura anni.

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Fonti: Codice civile brasiliano, articolo 1.245 · Legge 5.709/1971, acquisto di immobili rurali da parte di stranieri · Legge 6.634/1979, fascia di frontiera · Legge 13.097/2017, articoli 54 e seguenti.