外国人がブラジルで不動産を購入する：規制・デューデリジェンス・登記

外国籍の方は、ブラジル人と同じ条件で都市部の不動産を購入できます。在留資格も、査証も、政府の許可も必要ありません。ブラジルに滞在している必要すらなく、委任状を受けた弁護士が手続を完了させることができます。

ただし二点は異なります。農地と国境地帯内の土地は法律で制限されています。そして、外国人の買主のほぼ全員が意外に思う規律があります。ブラジルでは、公正証書に署名しても所有者にはなりません。所有権は登記によって移転します。本記事では、何が自由で、何が制限され、資金を動かす前に何を確認すべきかを説明します。

制限なく購入できるのはどのような不動産ですか。

都市部の不動産です。マンション、戸建て、店舗・事務所、市街地の土地が含まれます。国籍による制限も、最低投資額も、事前許可もありません。

実務上必要なものは多くありません。

• CPF（ブラジルの納税者番号）。国外からブラジル領事館を通じて取得できます。これがなければ何も進みません。
• 有効な旅券。
• 法人名義で購入する場合は、CNPJ とブラジル国内に居住する代表者。

なお、不動産の購入それ自体は在留資格を生じさせません。不動産投資による居住許可は別個の手続であり、独自の基準額があり、自動的に付与されるものではありません。

何が制限されており、その理由は何ですか。

農地

1971年法律第5.709号が外国人による農地取得を規律しており、その中心的な規律はしばしば誤解されています。

• ブラジル国内に居住する外国籍の個人は、一定の範囲で農地を取得できます。
• ブラジル国内に居住しない外国籍の個人は、取得できません。

取得しうる者についても、上限は累積的です。不定利用モジュール3単位を超え50単位までの取得には許可が必要で、国立植民・農地改革院（INCRA）が関与します。それを超える場合は連邦議会の承認が問題となります。さらに地域的な上限もあり、同一の市において外国人が保有しうる総面積には限度があり、単一の国籍がその枠全体を占めることもできません。

外国人が支配するブラジル法人は、この規律の適用上、外国人と同視されます。したがって現地法人を設立しても、それだけで制限が外れるわけではありません。

国境地帯

1979年法律第6.634号は、陸上国境線の全域に沿った幅150キロメートルの帯状地域を国家安全保障区域と定めています。この区域内では、外国人による農地の取得を含むいくつかの行為について、国家防衛評議会の事前同意が必要です。

この規律は見た目以上に重要です。国境地帯は11の州にまたがり、決して辺境とはいえない市町村を多く含みます。南部・中西部・北部の土地について署名する前に、まず確認すべきは当該物件が国境地帯の内側にあるかどうかです。

なぜ公正証書より登記が重要なのですか。

ここは、外国人の買主が自国の規律をそのまま当てはめてしまいやすい箇所です。

多くの法制では、契約の締結によって所有権が移転します。ブラジルはそうではありません。民法第1.245条は明確です。生存者間の不動産所有権は、移転証書が不動産登記所に登記されたときに初めて移転します。

実務上の帰結は次のとおりです。

• 署名から登記までの間、売主が所有者のままです。その期間に売主が訴えられれば、物件は売主の債権者の追及対象になりえます。
• 署名され、公証を受けていても、登記されていない証書は、売主に対する債権的請求権を生じさせるにとどまり、物件の所有権を与えません。
• ブラジルで使われる言い回しは率直です。quem não registra não é dono — 登記しない者は所有者ではない。

matrícula とは何で、何を確認すべきですか。

すべての不動産に matrícula があります。不動産登記所における物件ごとの登記簿で、いわばその物件の履歴書です。所有者、抵当権、負担、差押え、地役権、係属中の訴訟が、番号を付して順に記載されます。

2017年法律第13.097号はこの原則を大きく強化しました。ブラジルの実務で concentração na matrícula（登記簿への集中）と呼ばれるもので、原則として matrícula に記載されていない事項は善意の買主に対抗できません。登記簿が取引の中心になったということです。

したがって最初に取得すべき書類は、最新の matrícula 謄本です。売主から渡された写しではなく、登記所が最近発行したものである必要があります。

デューデリジェンスでは実際に何を調べますか。

確認事項	確認先	何を見るか
最新の matrícula	当該物件の不動産登記所	真の所有者、抵当権、負担、差押え、係属中の訴訟
物件に関する各種証明	登記所、市当局	物件自体の債務（固定資産税 IPTU を含む）
売主に関する各種証明	連邦・州・市の各裁判所、労働裁判所、手形不渡登記所	売買を債権者詐害として無効としうる訴訟・債務
管理組合の残高証明	建物管理者	滞納管理費。前所有者ではなく物件に付いてきます
売主の婚姻状況	身分登記所	売買の有効性に配偶者の同意が必要かどうか
境界と面積	登記記載と市の資料、農地では地理座標登録	書面上の物件と現地の物件が一致するか
用途地域と許認可	市当局	未登記の建築、使用許可、利用制限

売主に関する証明は、物件に関する証明と同じ重みを持ちます。すでに支払不能にある者や強制執行を受けている者による売買は fraude à execução として効力を否定されうるため、確認を怠った買主が損失を負います。

具体例

日本にお住まいの方が、フロリアノポリスのマンションの購入で合意しました。価格が決まり、私署契約を締結し、代金を送金しました。

この流れからは二つの問題が生じえます。第一に、登記がなければ所有者ではなく、その後の数か月のうちに売主に対する労働訴訟によって当該マンションが差し押さえられる可能性があります。第二に、資金は通常の送金として着金し、購入と結び付ける為替取引の記録がありません。数年後に売却する際、取得費を明確に立証できず、代金の国外送金が銀行との交渉事になります。

いずれも回避可能であり、回避するほうが是正するより費用がかかりません。機能する順序は、まず matrícula と売主の各種証明の調査、次に必要な手当てを盛り込んだ契約、次に公正証書、次に ITBI、そして登記です。為替取引の記録は全過程を通じて残します。

どのような税と費用が生じますか。

• ITBI：取引価額に対する市の不動産移転税。税率は各市が定めます。登記には納付証明が必要です。
• 公正証書の公証人手数料と登記の登記手数料。いずれも州の料金表によります。
• IPTU：移転後の各年に課される市の不動産税。
• 将来の売却時における譲渡所得課税。累進的に適用されます。非居住者が売主となる場合は源泉徴収の規律があり、買主または売主のブラジル国内代理人が源泉徴収義務を負うことがあります。取得費を初日から適切に記録しておくべき理由がここにあります。

どのような書類が必要になりますか。

• 有効な旅券。
• CPF（法人名義で購入する場合は CNPJ も）。
• 国外の住所を証する書面。
• 婚姻を証する書面（必要な場合）。アポスティーユと公認翻訳を付します。
• 署名の場に立ち会わない場合は委任状。国外から委任状を作成する方法をご参照ください。

次に何をすればよいですか。

支払の前に、リスクの大半は二つの書類で判明します。最新の matrícula と、売主に関する各種証明です。費用は小さく、取得も早く、そして平穏な購入と数年に及ぶ紛争とを分けるのは、この二つです。

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出典： ブラジル民法第1.245条 ／ 1971年法律第5.709号（外国人による農地取得） ／ 1979年法律第6.634号（国境地帯） ／ 2017年法律第13.097号第54条以下