Immobilienkauf in Brasilien als Ausländer: Regeln, Due Diligence und Eintragung

Eine ausländische Person kann städtische Immobilien in Brasilien zu denselben Bedingungen erwerben wie eine brasilianische: kein Aufenthaltstitel, kein Visum, keine behördliche Genehmigung. Sie muss dafür nicht einmal im Land sein — der Kauf kann durch einen bevollmächtigten Anwalt abgewickelt werden.

Zwei Dinge sind anders. Ländlicher Grund und Grundstücke im Grenzstreifen unterliegen gesetzlichen Beschränkungen. Und eine Regel überrascht fast jeden ausländischen Käufer: In Brasilien macht die Unterzeichnung der Urkunde Sie nicht zum Eigentümer. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung über. Dieser Beitrag beschreibt, was offensteht, was beschränkt ist und was zu prüfen ist, bevor Geld fließt.

Was kann eine ausländische Person ohne Beschränkung kaufen?

Städtische Immobilien: Eigentumswohnungen, Häuser, Gewerbeeinheiten, Baugrundstücke im städtischen Bereich. Es gibt keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit, keine Mindestinvestition und keine vorherige Genehmigung.

Die praktischen Voraussetzungen sind wenige:

• Eine CPF, die brasilianische Steuernummer. Sie ist aus dem Ausland über ein brasilianisches Konsulat zu erlangen. Ohne sie geht nichts weiter.
• Ein gültiger Reisepass.
• Beim Kauf über eine Gesellschaft: eine CNPJ und ein in Brasilien ansässiger Vertreter.

Zu beachten ist, dass der Immobilienerwerb für sich genommen kein Aufenthaltsrecht verschafft. Die Aufenthaltserlaubnis durch Immobilieninvestition ist ein eigenes Verfahren mit eigenen Schwellenwerten und wird nicht automatisch erteilt.

Was ist beschränkt, und warum?

Ländlicher Grund

Das Gesetz 5.709/1971 regelt den Erwerb ländlicher Grundstücke durch Ausländer, und seine zentrale Regel wird oft falsch gelesen:

• Eine in Brasilien ansässige ausländische natürliche Person darf ländlichen Grund erwerben, in bestimmten Grenzen.
• Eine nicht in Brasilien ansässige ausländische natürliche Person darf es nicht.

Für die Erwerbsberechtigten gelten die Obergrenzen kumulativ: Erwerbe über drei und bis zu fünfzig Module unbestimmter Nutzung bedürfen einer Genehmigung unter Beteiligung des Nationalen Instituts für Kolonisation und Agrarreform (INCRA); darüber hinaus kommt eine Zustimmung des Kongresses ins Spiel. Hinzu treten flächenbezogene Obergrenzen: Die Gesamtfläche einer Gemeinde in ausländischer Hand ist gedeckelt, und eine einzelne Staatsangehörigkeit darf diesen Deckel nicht allein ausschöpfen.

Eine von Ausländern beherrschte brasilianische Gesellschaft wird hierfür einer ausländischen gleichgestellt: Die Gründung einer lokalen Gesellschaft beseitigt die Beschränkung also nicht für sich allein.

Der Grenzstreifen

Das Gesetz 6.634/1979 erklärt einen 150 Kilometer breiten Streifen entlang der gesamten Landgrenze zum Gebiet der nationalen Sicherheit. Dort bedürfen mehrere Rechtsgeschäfte — darunter der Erwerb ländlichen Grunds durch Ausländer — der vorherigen Zustimmung des Nationalen Verteidigungsrates.

Der Streifen durchzieht elf Bundesstaaten und umfasst Gemeinden, die keineswegs abgelegen wirken. Vor der Unterzeichnung für ein Grundstück im Süden, im Mittelwesten oder im Norden lautet die erste Frage, ob es innerhalb des Streifens liegt.

Warum zählt die Eintragung mehr als die Urkunde?

Hier überträgt der ausländische Käufer am ehesten die Regeln seiner eigenen Rechtsordnung.

Deutschen Leserinnen und Lesern ist der Gedanke vertraut: Auch nach deutschem Recht geht das Eigentum an einem Grundstück erst mit der Eintragung im Grundbuch über, nicht mit dem notariellen Kaufvertrag. Die brasilianische Regel entspricht dem — Artikel 1.245 des Zivilgesetzbuchs ist ausdrücklich —, aber es fehlt ein Instrument, das in Deutschland selbstverständlich ist: eine Auflassungsvormerkung gibt es nicht.

Die praktischen Folgen:

• Zwischen Unterzeichnung und Eintragung bleibt der Verkäufer Eigentümer. Wird er in diesem Zeitfenster verklagt, kann die Immobilie von seinen Gläubigern in Anspruch genommen werden.
• Eine unterzeichnete, auch notariell errichtete, aber nie eingetragene Urkunde gibt Ihnen einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Verkäufer, nicht das Eigentum an der Sache.
• Der in Brasilien gebräuchliche Satz ist unmissverständlich: quem não registra não é dono — wer nicht einträgt, ist nicht Eigentümer.

Weil die Vormerkung fehlt, ist die Zeit zwischen Beurkundung und Eintragung nicht abgesichert. Sie kurz zu halten ist keine Formalie, sondern der eigentliche Schutz.

Was ist die matrícula, und was muss sie zeigen?

Jede Immobilie hat eine matrícula: ihr Einzelblatt beim Grundstücksregister, funktional dem deutschen Grundbuchblatt vergleichbar. Eigentümer, Hypotheken, Belastungen, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Klagen — alles wird fortlaufend und nummeriert eingetragen.

Das Gesetz 13.097/2017 hat diesen Grundsatz erheblich gestärkt, in der brasilianischen Praxis concentração na matrícula genannt: Was nicht in der matrícula steht, kann dem gutgläubigen Erwerber in der Regel nicht entgegengehalten werden. Das Register wurde damit zum Zentrum des Geschäfts.

Das erste zu beschaffende Dokument ist daher ein aktueller matrícula-Auszug — keine vom Verkäufer gestellte Kopie, sondern ein kürzlich vom Register selbst ausgestellter Auszug.

Was umfasst die Due Diligence tatsächlich?

Was geprüft wird	Wo	Worauf es ankommt
Aktuelle matrícula	Grundstücksregister der Immobilie	Wer wirklich Eigentümer ist; Hypotheken, Belastungen, Pfändungen, Klagen
Bescheinigungen zur Immobilie	Register und Gemeinde	Schulden der Sache selbst, einschließlich Grundsteuer (IPTU)
Bescheinigungen zum Verkäufer	Bundes-, Landes- und Kommunalgerichte; Arbeitsgerichte; Protestregister	Verfahren und Schulden, die den Verkauf als Gläubigerbenachteiligung unwirksam machen können
Abrechnung der Eigentümergemeinschaft	Verwaltung	Rückstände, die der Immobilie folgen, nicht dem Voreigentümer
Familienstand des Verkäufers	Personenstandsregister	Ob die Zustimmung des Ehegatten für die Wirksamkeit erforderlich ist
Grenzen und Fläche	Registerbeschreibung und, bei ländlichem Grund, Georeferenzierung	Ob die Immobilie auf dem Papier der auf dem Boden entspricht
Bauplanungsrecht und Genehmigungen	Gemeinde	Nicht eingetragene Bauten, Nutzungsgenehmigung, Nutzungsbeschränkungen

Die Bescheinigungen zum Verkäufer wiegen ebenso schwer wie die zur Immobilie. Ein Verkauf durch eine bereits zahlungsunfähige oder in der Vollstreckung befindliche Person kann als fraude à execução für unwirksam erklärt werden — und wer nicht geprüft hat, trägt den Schaden.

Ein praktisches Beispiel

Ein deutscher Käufer einigt sich über den Erwerb einer Wohnung in Florianópolis. Der Preis steht, ein privatschriftlicher Vertrag wird unterzeichnet, das Geld überwiesen.

Aus dieser Reihenfolge können zwei Probleme entstehen. Erstens: Ohne Eintragung ist er nicht Eigentümer — und in den folgenden Monaten pfändet eine arbeitsrechtliche Klage gegen den Verkäufer die Wohnung. Zweitens: Die Mittel kamen als gewöhnliche Überweisung an, ohne Devisengeschäft, das sie mit dem Kauf verknüpft; Jahre später, beim Verkauf, kann er seine Anschaffungskosten nicht sauber belegen, und die Rückführung des Erlöses wird zur Auseinandersetzung mit der Bank.

Beides ist vermeidbar, und vermeiden kostet weniger als reparieren. Die Reihenfolge, die funktioniert: zuerst matrícula und Verkäuferbescheinigungen, dann ein Vertrag mit den erforderlichen Sicherungen, dann die öffentliche Urkunde, dann die ITBI, und schließlich die Eintragung — mit durchgehend dokumentiertem Devisengeschäft.

Welche Steuern und Kosten fallen an?

• ITBI, kommunale Übertragungssteuer auf den Kaufpreis, mit von jeder Gemeinde festgesetztem Satz. Der Zahlungsnachweis ist Voraussetzung der Eintragung.
• Notargebühren für die Urkunde und Registergebühren für die Eintragung, jeweils nach den Tabellen der Bundesstaaten.
• IPTU, die jährliche kommunale Grundsteuer, ab der Übertragung.
• Bei einem späteren Verkauf die Veräußerungsgewinnsteuer, progressiv angewandt. Für nicht ansässige Verkäufer gelten Einbehaltsregeln, und der Käufer oder der brasilianische Vertreter des Verkäufers kann zum Einbehalt verpflichtet sein — weshalb die Anschaffungskosten vom ersten Tag an zu dokumentieren sind.

Welche Unterlagen werden benötigt?

• Gültiger Reisepass.
• CPF (und CNPJ, beim Kauf über eine Gesellschaft).
• Nachweis der Anschrift im Ausland.
• Heiratsurkunde, soweit erheblich, mit Apostille und beglaubigter Übersetzung.
• Eine Vollmacht, wenn Sie bei der Unterzeichnung nicht anwesend sind — siehe Vollmacht für Brasilien aus dem Ausland.

Was ist der nächste praktische Schritt?

Vor jeder Zahlung beantworten zwei Dokumente den größten Teil des Risikos: die aktuelle matrícula und die Bescheinigungen zum Verkäufer. Sie sind schnell zu beschaffen — und sie trennen einen unkomplizierten Kauf von einem Rechtsstreit über Jahre.

---

Quellen: Brasilianisches Zivilgesetzbuch, Artikel 1.245 · Gesetz 5.709/1971, Erwerb ländlicher Grundstücke durch Ausländer · Gesetz 6.634/1979, Grenzstreifen · Gesetz 13.097/2017, Artikel 54 ff.