外国人在巴西购置不动产：限制、尽职调查与登记

外国人可以按照与巴西人相同的条件购买城市不动产：无需居留许可，无需签证，无需政府批准。甚至不必身在巴西——持授权书的律师即可完成整笔交易。

但有两点不同。农村土地和位于边境地带的土地受法律限制。此外，还有一条规则几乎令所有外国买家意外：在巴西，签署公证书并不使您成为所有权人。所有权因登记而移转。本文说明哪些开放、哪些受限，以及在资金动用之前必须核查什么。

外国人可以不受限制购买哪些不动产？

城市不动产：公寓、住宅、商铺与写字楼、城市用地。不因国籍而受限制，没有最低投资额，也无须事先批准。

实务上的要求并不多：

• CPF，巴西纳税人识别号。可在境外通过巴西驻外领事馆办理。没有它，任何环节都无法推进。
• 有效护照。
• 若以公司名义购买，还需 CNPJ 及一名居住在巴西的代表。

需要说明的是，购置不动产本身并不产生任何移民权利。以不动产投资取得居留许可是另一套程序，有其自身的门槛，并非自动取得。

哪些受到限制，为什么？

农村土地

1971年第5.709号法律规范外国人取得农村土地，其核心规则常被误读：

• 居住在巴西的外国自然人可以在一定限度内取得农村土地。
• 不居住在巴西的外国自然人不得取得。

对于可以取得者，限额是累积计算的：超过三个、至多五十个不定利用模块的取得须经批准，由国家殖民与土地改革院（INCRA）参与审查；超出该范围则涉及国会批准。此外还有地域上限：同一市域内由外国人持有的土地总面积受限，且单一国籍不得占满该额度。

由外国人控制的巴西公司，在本规则下视同外国人。因此，设立一家本地公司本身并不能解除限制。

边境地带

1979年第6.634号法律将沿陆地国界全线宽150公里的地带划为国家安全区域。在该区域内，包括外国人取得农村土地在内的若干行为，须经国家防务委员会事先同意。

这一点的分量超出表面：该地带横跨十一个州，涵盖许多并不偏远的市。就南部、中西部或北部的土地签署任何文件之前，第一个要确认的问题是该不动产是否位于该地带之内。

为什么登记比公证书更重要？

外国买家最容易在此处套用本国的规则。

在许多法域，签署合同即移转所有权。巴西并非如此。巴西民法典第1.245条明确规定：生者之间的不动产所有权，只有在移转文书办理登记时才发生移转。

实务上的后果是：

• 自签署至登记之间，出卖人仍是所有权人。若该期间出卖人被起诉，该不动产可能被其债权人追及。
• 已签署甚至已公证但从未登记的文书，只给予您对出卖人的债权请求权，而非该不动产的所有权。
• 巴西有一句直白的说法值得记住：quem não registra não é dono——不登记者不是所有权人。

matrícula 是什么，应当看什么？

每一项不动产都有一份 matrícula：不动产登记处为该项财产设立的专属登记簿，相当于这处不动产的履历。所有权人、抵押、负担、查封、地役权、诉讼，逐条编号、按序登载。

2017年第13.097号法律大幅强化了这一原则，即巴西实务所称的 concentração na matrícula（登记簿集中主义）：原则上，未登载于 matrícula 的事项不得对抗善意买受人。登记簿由此成为交易的核心。

因此，第一份要取得的文件是新近出具的 matrícula 证明——不是出卖人提供的副本，而是由登记处近期核发的正本。

尽职调查具体查什么？

核查事项	核查处所	查什么
新近出具的 matrícula	该不动产的登记处	真正的所有权人；抵押、负担、查封、诉讼
不动产本身的各项证明	登记处、市政当局	不动产自身的欠款，含房地产税（IPTU）
出卖人的各项证明	联邦、州、市法院；劳动法院；拒付登记机关	可能导致买卖因损害债权人而失效的诉讼与债务
业主委员会欠费证明	物业管理方	欠缴的管理费——它随不动产走，不随前业主走
出卖人的婚姻状况	身分登记处	买卖是否需配偶同意方为有效
界址与面积	登记记载与市政资料；农地另需地理坐标登记	纸面上的不动产与实地是否一致
规划用途与许可	市政当局	未登记的建筑、使用许可、用途限制

关于出卖人的证明，与关于不动产的证明同样重要。由已陷入资不抵债或正被强制执行者所作的出售，可能因 fraude à execução 而被撤销，未作核查的买受人就是承担损失的一方。

一个实际例子

一位中国买家谈定购买弗洛里亚诺波利斯的一套公寓。价款议定，签署私署合同，款项汇出。

这一顺序可能带来两个问题。其一，未办登记即非所有权人，而在随后的数月中，一宗针对出卖人的劳动诉讼查封了该公寓。其二，资金以普通汇款方式入境，没有将其与该笔购买相联结的结售汇记录；数年后出售时，无法清晰证明取得成本，款项汇出境外也变成与银行的一场交涉。

两者都可避免，而且避免的成本远低于事后补救。可行的顺序是：先查 matrícula 与出卖人的各项证明；再签订载有保障条款的合同；再办公证书；再缴 ITBI；最后办理登记——全程保留结售汇的正式记录。

会产生哪些税费？

• ITBI：市级不动产移转税，以交易价额为基础，税率由各市规定。缴纳凭证是办理登记的前提。
• 公证书的公证费与登记的登记费，均依各州收费表。
• IPTU：自移转之后按年缴纳的市级房地产税。
• 日后出售时的资本利得税，按累进方式适用。出卖人为非居民的，另有源泉扣缴规则，买受人或出卖人的巴西代表可能负有扣缴义务——这正是取得成本自第一天起就应留妥凭证的原因。

需要准备哪些文件？

• 有效护照。
• CPF（以公司名义购买的，另需 CNPJ）。
• 境外住址证明。
• 结婚证明（相关时），并办理海牙认证与巴西境内的宣誓翻译。
• 若不亲自到场签署，还需授权书——参见如何在国外办理授权委托书。

下一步该怎么做？

在任何付款之前，两份文件就能回答大部分风险：新近出具的 matrícula，以及出卖人的各项证明。两者费用低、取得快，却正是「顺利成交」与「缠讼数年」之间的分界。

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资料来源： 巴西民法典第1.245条 · 1971年第5.709号法律（外国人取得农村土地） · 1979年第6.634号法律（边境地带） · 2017年第13.097号法律第54条及以下