外國人在巴西購置不動產：限制、盡職調查與登記

外國人得以與巴西人相同的條件購買都市不動產：無須居留許可、無須簽證、無須政府核准。甚至不必身在巴西——持授權書的律師即可完成整筆交易。

惟有兩點不同。農地與位於邊境地帶的土地受法律限制。此外，還有一項規則幾乎令所有外國買方意外：在巴西，簽署公證書並不使您成為所有權人。所有權因登記而移轉。本文說明何者開放、何者受限，以及在資金動用之前必須查核什麼。

外國人可不受限制購買哪些不動產？

都市不動產：公寓、住宅、店面與辦公室、都市用地。不因國籍而受限，沒有最低投資額，亦無須事先核准。

實務上的要求並不多：

• CPF，巴西納稅人識別號。可於境外透過巴西駐外館處辦理；在台灣則由巴西商務辦事處（駐台北）受理。沒有它，任何環節都無法推進。
• 有效護照。
• 若以公司名義購買，尚需 CNPJ 及一名居住於巴西的代表。

須說明的是，購置不動產本身並不產生任何移民權利。以不動產投資取得居留許可係另一套程序，有其門檻，並非自動取得。

何者受到限制，為什麼？

農地

1971年第5.709號法律規範外國人取得農地，其核心規則常遭誤讀：

• 居住於巴西的外國自然人得於一定限度內取得農地。
• 未居住於巴西的外國自然人不得取得。

對於得取得者，限額係累積計算：超過三個、至多五十個不定利用模組的取得須經核准，由國家殖民與土地改革院（INCRA）參與審查；逾此範圍則涉及國會核准。此外尚有地域上限：同一市域內由外國人持有的土地總面積受限，且單一國籍不得占滿該額度。

由外國人控制的巴西公司，於本規則下視同外國人。因此，設立一家當地公司本身並不能解除限制。

邊境地帶

1979年第6.634號法律將沿陸上國界全線寬150公里的地帶劃為國家安全區域。於該區域內，包括外國人取得農地在內的若干行為，須經國家防務委員會事先同意。

此點的分量超乎表面：該地帶橫跨十一個州，涵蓋許多並不偏遠的市。就南部、中西部或北部的土地簽署任何文件之前，第一個要確認的問題是該不動產是否位於該地帶之內。

為何登記比公證書更重要？

外國買方最容易在此處套用本國的規則。

在許多法域，簽署契約即移轉所有權。巴西並非如此。巴西民法典第1.245條明定：生者之間的不動產所有權，須於移轉文書辦理登記時始生移轉。

實務上的後果是：

• 自簽署至登記之間，出賣人仍為所有權人。若該期間出賣人遭訴，該不動產可能被其債權人追及。
• 已簽署甚至已公證但從未登記的文書，僅給予您對出賣人的債權請求權，而非該不動產的所有權。
• 巴西有一句直白的說法值得記住：quem não registra não é dono——不登記者不是所有權人。

matrícula 是什麼，應當看什麼？

每一項不動產都有一份 matrícula：不動產登記處為該筆財產設立的專屬登記簿，相當於這處不動產的履歷。所有權人、抵押、負擔、查封、地役權、訴訟，逐條編號、依序登載。

2017年第13.097號法律大幅強化了此一原則，即巴西實務所稱的 concentração na matrícula（登記簿集中主義）：原則上，未登載於 matrícula 的事項不得對抗善意買受人。登記簿由此成為交易的核心。

因此，第一份要取得的文件是新近核發的 matrícula 證明——不是出賣人提供的影本，而是由登記處近期核發的正本。

盡職調查具體查什麼？

查核事項	查核處所	查什麼
新近核發的 matrícula	該不動產的登記處	真正的所有權人；抵押、負擔、查封、訴訟
不動產本身的各項證明	登記處、市政當局	不動產自身的欠款，含房屋稅（IPTU）
出賣人的各項證明	聯邦、州、市法院；勞動法院；拒絕證書登記機關	可能導致買賣因害及債權人而失效的訴訟與債務
管理委員會欠費證明	物業管理方	積欠的管理費——隨不動產而行，不隨前手
出賣人的婚姻狀況	身分登記處	買賣是否須配偶同意始為有效
界址與面積	登記記載與市政資料；農地另需地理坐標登記	紙面上的不動產與現地是否一致
使用分區與許可	市政當局	未登記的建築、使用執照、用途限制

關於出賣人的證明，與關於不動產的證明同等重要。由已陷於資不抵債或正受強制執行者所為的出售，可能因 fraude à execução 而遭撤銷，未作查核的買受人即為承擔損失之人。

一個實際例子

一位台灣買方談定購買弗洛里亞諾波利斯的一戶公寓。價金議定，簽署私署契約，款項匯出。

此一順序可能帶來兩個問題。其一，未辦登記即非所有權人，而在其後數月中，一宗針對出賣人的勞動訴訟查封了該公寓。其二，資金以一般匯款方式入境，欠缺將其與該筆購買相連結的結匯紀錄；數年後出售時，無法清楚證明取得成本，款項匯出境外亦成為與銀行的一場交涉。

兩者皆可避免，且避免的成本遠低於事後補救。可行的順序是：先查 matrícula 與出賣人的各項證明；再簽訂載有保障條款的契約；再辦公證書；再繳 ITBI；最後辦理登記——全程保留結匯的正式紀錄。

會產生哪些稅費？

• ITBI：市級不動產移轉稅，以交易價額為基礎，稅率由各市訂定。繳納憑證為辦理登記的前提。
• 公證書的公證費與登記的登記費，均依各州收費表。
• IPTU：自移轉之後按年繳納的市級房屋稅。
• 日後出售時的資本利得稅，依累進方式適用。出賣人為非居住者者，另有就源扣繳規則，買受人或出賣人的巴西代表可能負有扣繳義務——這正是取得成本自第一天起就應留妥憑證的原因。

需要準備哪些文件？

• 有效護照。
• CPF（以公司名義購買者，另需 CNPJ）。
• 境外住址證明。
• 結婚證明（相關時），並辦理認證與巴西境內的公認翻譯。
• 若不親自到場簽署，尚需授權書——參見如何在海外辦理授權書。

下一步該怎麼做？

在任何付款之前，兩份文件就能回答大部分風險：新近核發的 matrícula，以及出賣人的各項證明。兩者費用低、取得快，卻正是「順利成交」與「纏訟數年」之間的分界。

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資料來源： 巴西民法典第1.245條 · 1971年第5.709號法律（外國人取得農地） · 1979年第6.634號法律（邊境地帶） · 2017年第13.097號法律第54條以下